Na visão de Alex Nabuco dos Santos, o uso final do imóvel é um dos fatores mais determinantes para a formação de valor e para a liquidez ao longo do tempo. Não se trata apenas de localização ou metragem, mas da adequação entre o ativo e a necessidade real de quem o utiliza. Quando o uso é claro, recorrente e alinhado à dinâmica do mercado, o imóvel tende a preservar valor e a transacionar com maior facilidade em diferentes fases do ciclo.
Essa leitura ganha relevância porque o mercado imobiliário não premia ativos genéricos de forma uniforme. Ele favorece imóveis que resolvem problemas concretos de moradia, operação ou investimento. O uso final funciona como filtro natural de demanda.
Uso final como tradutor da demanda real
Como observa Alex Nabuco dos Santos, a demanda imobiliária se manifesta a partir do uso. Morar, operar, armazenar ou prestar serviços são funções que respondem a vetores econômicos distintos. Quando o imóvel atende a um uso amplamente demandado, a base de compradores e locatários se amplia, fortalecendo a liquidez.
Imóveis cujo uso depende de condições muito específicas tendem a enfrentar ciclos mais voláteis. Já ativos alinhados a necessidades recorrentes mantêm demanda mesmo em ambientes seletivos. Essa diferença explica por que imóveis semelhantes em aparência apresentam desempenhos tão distintos ao longo do tempo. O uso final, portanto, traduz o potencial de mercado do ativo de forma mais fiel do que atributos isolados.
Valor econômico nasce da utilidade do ativo
Sob a perspectiva de Alex Nabuco dos Santos, o valor imobiliário nasce da utilidade econômica. Um imóvel vale mais quando seu uso gera eficiência, conforto ou produtividade para quem o ocupa. Essa utilidade se reflete na disposição de pagamento, tanto na compra quanto na locação.
No segmento corporativo, por exemplo, imóveis que facilitam logística, reduzem custos operacionais ou melhoram a experiência dos usuários tendem a ser mais valorizados. No residencial, tipologias que dialogam com estilo de vida, acesso a serviços e mobilidade urbana preservam atratividade. A utilidade sustenta o valor de forma mais consistente do que expectativas abstratas.
Liquidez depende de clareza de uso
Segundo Alex Nabuco dos Santos, a liquidez está diretamente ligada à clareza do uso final. Quanto mais fácil for identificar para quem o imóvel faz sentido, maior tende a ser a velocidade de negociação. A clareza reduz o esforço de convencimento e amplia o público potencial.
Imóveis com uso confuso ou excessivamente flexível, sem vocação definida, podem parecer atraentes em teoria, mas enfrentam dificuldades práticas de venda. O mercado prefere ativos com narrativa simples e aderente à demanda existente.
Essa clareza se torna ainda mais importante em ciclos de ajuste, quando o comprador é mais criterioso e o tempo de decisão aumenta.
Uso final e capacidade de adaptação
Na interpretação de Alex Nabuco dos Santos, o uso final não precisa ser único, mas precisa ser adaptável. Imóveis que permitem mudança de uso ao longo do tempo apresentam vantagem patrimonial relevante. A possibilidade de adaptação reduz risco de obsolescência e amplia opções estratégicas.
Essa adaptabilidade depende de projeto, localização e regulação. Ativos que conseguem migrar entre usos compatíveis acompanham transformações econômicas e demográficas. Já imóveis engessados ficam presos a uma demanda que pode desaparecer ou se reduzir.
Erros comuns na avaliação do uso final
Conforme destaca Alex Nabuco dos Santos, um erro recorrente é superestimar usos potenciais sem validação de mercado. Atribuir valor a um uso que não encontra demanda concreta gera expectativas desalinhadas e dificulta a liquidez. O uso final deve ser observado na prática, não apenas no papel.
Outro equívoco está em ignorar mudanças no entorno. O uso que hoje funciona pode perder aderência se a dinâmica urbana se alterar. Monitorar essas mudanças é parte essencial da gestão patrimonial.
Uso final como pilar da decisão imobiliária
Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, decisões imobiliárias mais consistentes partem do uso final e se desdobram para os demais critérios. Localização, preço e contrato ganham sentido quando conectados à função do imóvel. Inverter essa lógica costuma gerar ativos difíceis de negociar.
Quando o uso é bem definido, o mercado reconhece valor com mais rapidez. A liquidez se fortalece e o ativo atravessa ciclos com maior estabilidade. Essa abordagem reduz risco e melhora a qualidade das decisões ao longo do tempo. O uso final, portanto, não é detalhe operacional. Ele é o pilar que sustenta valor, liquidez e relevância do imóvel no mercado.
Autor: Simon Smirnov